Pic By. fazook.com
Perubahan/Peningkatan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik
Dasar Hukum:
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik.
Pembahasan Singkat:
Sebagaimana yang kita ketahui bahwasanya hak-hak atas tanah yang dapat dibebani dengan hak tanggungan ialah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, hak Guna Usaha, dan Hak Pakai.[1] Kemudian berdasarkan ketentuan Pasal 18 ayat (1) huruf (d) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah, menyatakan bahwa hapusnya hak tanggungan salah satunya dikarenakan oleh hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
Kemudian, pemberian hak milik atas tanah untuk rumah tinggal, sebagaimana yang diatur di dalam  KMNA/KBPN No. 9 Tahun 1997[2], Jo. KMNA/KBPN No. 15 Tahun 1997[3], KMNA/KBPN No. 1 Tahun 1998[4], KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998[5], dan KMNA/KBPN No. 2 Tahun 1998[6], jika digambarkan secara umum, maka skemanya ialah, tanah negara untuk rumah tinggal yang belum memiliki status hak, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan, dan Hak Pakai, baik itu yang masih berlaku maupun tidak, di ajukan permohonan Hak Milik oleh pemegangnya, kemudian berdasarkan permohonan tersebut, hak atas tanah yang ada sebelumnya dihapus kemudian diberikan status sebagai Hak Milik kepada pemohon Hak Milik atas tanah tersebut. Dengan skema seperti ini kemudian dikaitkan dengan ketentuan Pasal 4 ayat (1, 2,dan 3) Jo. 18 ayat (1) huruf (d) UU No. 4 Tahun 1996 tersebut, maka jika tanah Hak Guna Bangunan, dan tanah Hak Pakai yang masih berlaku tersebut dibebankan dengan Hak Tanggungan, maka di saat perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut menjadi Hak Milik, secara otomatis Hak Tanggungan yang ada pada tanah Hak Guna Bangunan atau tanah Hak Pakai tersebut menjadi hapus karena Undang-Undang. Hal yang seperti ini tentu dapat merugikan pihak kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan, namun di sisi lain, juga dapat menghambat dan menghalangi hak dari pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah (meningkatkan) status tanah yang dimilikinya. Dengan alasan itulah sehingga diterbitkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 ini.
Berdasarkan PMNA/KBPN No. 5 Tahun 1998 ini, maka perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik dapat dilakukan dengan cara permohonan tertulis dari pemegang Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai tersebut disertai penyerahan sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. Surat permohonan itu juga berlaku sebagai pernyataan pelepasan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai atas tanah tersebut kemudian Kepala Kantor Pertanahan meberikan kembali status sebagai Hak Milik kepada pemohon yang bersangkutan.
Kemudian terkait dengan hak dari kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan, maka prosedurnya dapat dilakukan melalui dua cara.[7] yang pertama pemegang hak Tanggungan hanya memberikan persetujuan tertulis untuk perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan tersebut menjadi Hak Milik, kemudian setelah terbit sertipikat Hak Milik, pemegang Hak Milik tersebut menyerahkan sertipikat Hak Milik tersebut untuk dibebani Hak Tanggungan. Namun tentunya hal ini sangat rentan akan resiko terkait dengan hal-hal yang tidak diharapkan oleh kreditur sehingga cara seperti ini sangat jarang/tidak lazim dilakukan.
Kedua ialah dengan cara pemegang Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai, ketika akan meminta persetujuan pemegang Hak Tanggungan sebelum mengajukan permohonan perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai menjadi hak milik,  maka terlebih dahulu pemohon perubahan hak memberikan jaminan kepada pemegang Hak Tanggungan berupa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan[8] atas tanah Hak Milik yang akan diperoleh oleh pemegang Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai berdasarkan KMNA/KBPN No. 9 Tahun 1997, Jo. KMNA/KBPN No. 15 Tahun 1997, dan KMNA/KBPN No. 1 Tahun 1998, atau KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998, atau KMNA/KBPN No. 2 Tahun 1998. Sehingga ketika nantinya telah terbit Sertipikat Hak Milik atas nama pemohon perubahan hak, maka pihak kreditor yang sebelumnya memegang Hak Tanggungan atas tanah Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai yang telah hapus, berdasarkan Surat Kuasa Pembebanan Hak Tanggungan tersebut, kreditor dapat langsung membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan atas tanah Hak Milik tersebut. Prosedur ini cukup aman dan lazim digunakan di dalam dunia praktir, karena dapat mencegah tindakan-tindakan yang tidak diinginkan terjadi.
Dengan berubahnya status tanah yang sebelumnya Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai menjadi Hak Milik, maka akan menguntungkan kedua belah pihak, yang mana pihak Pemberi Hak tanggungan (pemegang Hak Milik atas tanah) mendapat kepastian hukum akan status tanahnya yang lebih tinggi dari sebelumnya. Demikian juga dengan kreditor yang tidak perlu khawatir lagi dengan jangka waktu berlakunya Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai karena sudah berubah menjadi Hak Milik, sehingga pelunasan utang oleh debitur dapat memberikan kepastian hukum yang lebih baik.

Regards
Jun



[1] Lihat Pasal 4 ayat (1, 2,dan 3) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah.
[2] KMNA/KBPN No. 9 Tahun 1997 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS).
[3] KMNA/KBPN No. 15 Tahun 1997 Tentang Perubahan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1997 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS).
[4] KMNA/KBPN No. 1 Tahun 1998 Tentang Perluasan Pemberian hak Milik Atas Tanah Untuk RSS/RS Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997.
[5] KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.
[6] KMNA/KBPN No. 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Telah Dibeli Oleh Pegawai Negeri Dari Pemerintah.
[7] Lihat Pasal 3 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik.
[8] Berdasarkan Pasal 3 ayat (2) PMNA/KBPN No. 5 Tahun 1998, maka Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan termasuk golongan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dimaksud dalam Pasal 15 ayat (4) dan ayat (5) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Adapun bunyi Pasal 15 ayat (4) dan ayat (5) UU No. 4 Tahun 1996 ialah: (4) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan menge-nai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.; (5) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam hal Surat Kuasa Membe-bankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perun-dang-undangan yang berlaku.

Mas Yadi

Author :

Seluruh artikel yang ada di Blog ini merupakan karya dari penulis sendiri, dan jika ada karya dari orang lain, maka sebisa mungkin akan penulis cantumkan sumbernya. Untuk memberikan Masukan, Saran, Sanggahan, dan Pertanyaan, silahkan menggunakan link Contact yang tersedia. Semoga artikel ini bermanfaat untuk Anda.
Share Artikel

Leave a Reply