Build Operate & Transfer Agreement (BOT Agreement)
By. Junaiding[1]

Aturan hukum:
  1. Peraturan Pemerintah RI Nomor 6 Tahun 2006, tentang Pengelolaan Barang Milik Negara / Daerah. Sebagaimana telah diubah dengan, Peraturan Pemerintah RI No. 38 Tahun 2008, tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006, tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.
  2. Kepmenkeu RI No. 248/KMK.04/1995, tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (“Built Operate and Transfer”).
  3. SE Dirjen Pajak No. SE-38/PJ.4/1995, tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah (Seri PPh Umum Nomor 17).
  4. Permenkeu RI No. 02/PMK.06/2008, tentang Penilaian Barang Milik Negara.
  5. Kepmenkeu RI No. 55/KMK.03/2001, tentang Tata Cara Pengamanan, Penghapusan dan Pengalihan Barang Milik/Kekayaan Negara Dari Pemerintah Pusat Kepada Pemerintah Daerah Dalam Rangka Pelaksanaan Otonomi Daerah. (lihat pasal 13 (1)).
  6. SE Dirjen Pajak No. SE-04/PJ.33/1996, tentang Pembayaran PPh Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (lihat Angka 1(1.1), dan Angka 3 (3.2(4))).
  7. Kepmenkeu RI No. 470/KMK.01/1994, tentang Tata Cara Penghapusan dan Pemanfaatan Barang Milik/Kekayaan Negara. (Lihat Pasal 2(2)). Sebagaimana telah dicabut dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007, tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara. Sebagaimana telah dicabut sebagian dengan, Permenkeu No. 33/PMK.06/2012, tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara (mencabut sepanjang ketentuan mengenai pemanfaatan Barang Milik Negara dalam bentuk Sewa)
  8. Keputusan Presiden RI No. 7 Tahun 1998, tentang Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha Swasta Dalam Pembangunan dan atau Pengelolaan Infrastruktur. Sebagaimana telah dicabut dengan Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005, tentang Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur. Sebagaimana telah dua kali diubah. Perubahan pertama dengan, Peraturan Presiden Nomor 13 Tahun 2010, tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur. Dan perubahan kedua dengan, Peraturan Presiden Nomor 56 Tahun 2011 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 tentang Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur.
  9. Dan lain-lain (Doktrin, yurisprudensi, serta beberapa aturan terkait lainnya seperti UU penanaman modal, perusahaan, perburuhan, dan sebagainya).

Definisi

Bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati, untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu. Pasal 1 (12) Peraturan Pemerintah RI No. 38 Tahun 2008, tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006, tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.

Bangun Guna Serah ("Built Operate and Transfer") adalah bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir. (Pasal 1, Kepmenkeu RI No. 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak – Pihak yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (“Built Operate and Trasfer”).

Hitoshi Leda berpendapat:[2]
BOT (Build-Operate-Trasfer): Private company finance itself, builds facilities, manages and operates the facilities for a specifield period (some ten years), and then transfer these to a public organ upon completion of capital recovery, Since the facilities are transferred after most of the depreciation has progressed, the public business entity has an advantage where the budget scale for transfer can be reduced”.

Sidney M. Levy memberikan gambaran terkait dengan konsep BOT ini dengan mengatakan:[3]
The BOT Approach – sometimes referred to as BOOT (Build, Own, Operate, Trasfer) – involves the assembling of private sponsors, usually a consortium of private companies, to finance, design, build, operate, and maintain some form of revenue producing infrastructure project for a specific period. At the end of this concessionary period, when it has been estimated that all investment costs have been recouped from user fees and a profit turned, title to the project passes from the private consortium to the host government”.

Nael G. Bunni, mengatakan ada tiga elemen utama yang ada di dalam konsep BOT (Build – Operate – Trasfer) dan BOOT (Build – Own – Operate – Trasfer), yakni:[4]
First, a feasible and viable project; secondly, a willing government to grant a concession agreement which empowers a concessionaire that right  to operate and benefit from the constructed project by that concession; and thirdly, funders who are willing to take the financial risk of undertaking the project”.

Dalam praktik bisnis di berbagai negara di dunia, konserp BOT ini telah mengalami perkembangan dengan beragam fariasi jenis dengan konsep dasar sama namun dengan substansi yang berbeda. Beberapa fariasi dari BOT ini yakni:[5]
  1. BOO (Build, Own, Operate – tanpa ada kewajiban untuk mengalihkan kepemilikan).
  2. BTO (Build, Trasfer, Operate).
  3. BRT (Build, Rent, Trasfer).
  4. BOOST (Build, Own, Operate, Subsidize, Trasfer).
  5. DBFO (Design, Build, Finance, Operate).
  6. BO (Build, OwnAgreement.
  7. BOOT (Build, Own, Operate, TrasferAgreement. Meskipun ada juga yang menyamakan ini dengan BOT.
  8. BLT (Build, Lease, TrasferAgreement.

Ketentuan – Ketentuan Umum Kontrak BOT di Indonesia

Syarat dilaksanakan BOT

Syarat untuk dilaksanakan Bangun Guna Serah atau BOT, yakni:[6]
  1. Apengguna barang memerlukan bangunan dan fasilitas bagi penyelenggaraari pemerintahan negara/daerah untuk kepentingan pelayanan umum dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi; dan
  2. Tidak tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah untuk penyediaan bangunan dan fasilitas dimaksud.

Penetapan objek BOT

penetapan Objek BOT terkait dengan barang milik negara dilaksanakan oleh pengelola barang.[7],[8] Untuk Objek BOT terkait dengan milik daerah dilaksanakan oleh pengelola barang setelah mendapat persetujuan gubernur/bupati/walikota.[9]

Jika terkait dengan tanah yang status penggunaannya ada pada pengguna barang dan telah direncanakan untuk penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi pengguna barang yang bersangkutan, dapat dilakukan bangun guna serah dan bangun serah guna setelah terlebih dahulu diserahkan kepada: pengelola barang untuk barang milik negara; atau gubernur/bupati/walikota untuk barang milik daerah.[10] Namun Bangun Guna Serah (BOT) yang status penggunaannya ada pada pengguna barang, maka prosesnya dilaksanakan oleh pengelola barang dengan mengikutsertakan pengguna barang dan/atau kuasa pengguna barang sesuai tugas pokok dan fungsinya.[11]

Kemudian dalam penetapan status penggunaan barang milik negara/daerah sebagai hasil dari pelaksanaan bangun guna gerah dan bangun serah guna dilaksanakan oleh: pengelola barang untuk barang milik negara, dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi kementerian negara /lembaga terkait; atau gubernur/bupati/walikota untuk barang milik daerah, dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi satuan kerja perangkat daerah terkait.[12]

Jangka Waktu

Jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah guna paling lama tiga puluh tahun sejak perjanjian ditandatangani.[13]

Penentuan Mitra BOT

Penetapan mitra bangun guna serah dan mitra bangun serah guna dilaksanakan melalui tender dengan mengikutsertakan sekurang-kurangnya lima peserta /peminat.[14]

Surat Perjanjian BOT[15]

Perjanjian BOT harus dilakukan dengan surat perjanjian antara para pihak.
Bangun guna serah dan bangun serah guna dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat:
  1. Pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian;
  2. Objek bangun guna serah dan bangun serah guna;
  3. Jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah guna;
  4. Hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian;
  5. Persyaratan lain yang dianggap perlu.

Persiapan Pelaksanaan

Izin mendirikan bangunan hasil bangun guna serah dan bangun serah guna harus diatasnamakan Pemerintah Republik Indonesia/ Pemerintah Daerah.[16]

Semua biaya berkenaan dengan persiapan dan pelaksanaan bangun guna serah dan bangun serah guna tidak dapat dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah.[17]

Kewajiban Mitra BOT dalam waktu pengoperasian

Mitra bangun guna serah dan mitra bangun serah guna yang telah ditetapkan, selama jangka waktu pengoperasian harus memenuhi kewajiban sebagai berikut:[18]
  1. Membayar kontribusi ke rekening kas umum negara/daerah setiap tahun, yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
  2. Tidak menjaminkan, menggadaikan atau memindahtangankan objek bangun guna serah dan bangun serah guna;
  3. Memelihara objek bangun guna serah dan bangun serah guna.

Dalam jangka waktu pengoperasian, sebagian barang milik negara/daerah hasil bangun guna serah dan bangun serah guna harus dapat digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas pokok dan fungsi pemerintah.[19]

Penyerahan Objek BOT

Mitra bangun guna serah barang milik negara harus menyerahkan objek bangun guna serah kepada pengelola barang pada akhir jangka waktu pengoperasian, setelah dilakukan audit oleh aparat pengawasan fungsional pemerintah.[20]

Mitra bangun guna serah barang milik daerah harus menyerahkan obyek bangun guna serah  kepada gubernur/ bupati/walikota pada akhir jangka waktu pengoperasian, setelah dilakukan audit oleh aparat pengawasan fungsional pemerintah.[21]

Dalam pengelolaan objek BOT terkait dengan penguasaan daerah masing-masing, maka setiap daerah biasanya memiliki aturan tersendiri yang pada intinya memperjelas peraturan yang diterbitkan oleh pemerintah pusat. Salah satu contoh misalnya, Pemerintah Daerah Kabupaten Kutai Barat mengatur terkait dengan BOT dalam Perda No. 05 Tahun 2012 tentang Pengelolaan Barang Milik Daerah, khususnya terdapat dalam Bagian Kelima Pasal 31 sampai dengan Pasal 34. Begitu juga dengan darah-daerah lainnya, yang menerbitkan aturan terkait dengan prosedur pelaksanaan BOT di daerah.


Regard



[1] Penulis, adalah pemilik dan penulis seluruh artikel yang ada di blog ini. Lulus dari  Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Makassar. Dan merupakan penghuni baru di dalam rimba sebuah profesi yang dinamai “Advokat”.
[2] Hitoshi Ieda, “Sustainable Urban Transport in an Asian Context”, (Tokyo: Springer, 2010), Hal. 286.
[3] Sidney M. Levy, “Build, Operate, Transfer: Paving the Way for Tomorrow’s Infrastructure”, (Canada: John Wiley & Sons, Inc., 1996), Hal. 16-17.
[4] Nael G. Bunni, “The FIDIC Forms of Contract – Third Editions”, (UK: Blackwell Publishing Ltd., 2005), hal. 85.
[5] Ibid. Lihat Juga, Sidney M. Levy, Op. Cit., Hal. 17.
[6] Pasal 27 (1), Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006, tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.
[7] Ibid, Pasal 27 (2)
[8] Pengelola barang adalah pejabat yang berwenang dan bertanggungjawab menetapkan kebijakan dan pedoman serta melakukan pengelolaan barang milik  negara/daerah.
[9] Ibid, Pasal 27 (3).
[10] Ibid, Pasal 27 (4).
[11] Ibid, Pasal 27 (5).
[12] Ibid, Pasal 28.
[13] Ibid, Pasal 29 (1).
[14] Ibid, Pasal 29 (2).
[15] Ibid, Pasal 29 (5).
[16] Ibid, Pasal 29 (6).
[17] Ibid, Pasal 29 (7).
[18] Ibid, Pasal 29 (3).
[19] Ibid, Pasal 29 (4).
[20] Ibid, Pasal 30 (1).
[21] Ibid, Pasal 30 (2).

Mas Yadi

Author :

Seluruh artikel yang ada di Blog ini merupakan karya dari penulis sendiri, dan jika ada karya dari orang lain, maka sebisa mungkin akan penulis cantumkan sumbernya. Untuk memberikan Masukan, Saran, Sanggahan, dan Pertanyaan, silahkan menggunakan link Contact yang tersedia. Semoga artikel ini bermanfaat untuk Anda.
Share Artikel

3 Responses so far.

  1. terimakasih pak sanagat membantu

  2. Terimakasih Pak, saya mau bertanya Pak, kalau BOT itu apa bisa ditunjuk langsung kalau peserta peminat untuk mitranya tidak sampai 5 atau kurang peminat, kemudian apakah BOT harus persetujuan/rekomendasi anggota Dewan, yang terakhir apakah kontribusi pertahun itu bisa dibayarkan sekaligus oleh investor kepada pemegang HPL (pemerintah daerah), sebelumnya terimakasih Pak

  3. Terimakasih Pak, saya mau bertanya Pak, kalau BOT itu apa bisa ditunjuk langsung kalau peserta peminat untuk mitranya tidak sampai 5 atau kurang peminat, kemudian apakah BOT harus persetujuan/rekomendasi anggota Dewan, yang terakhir apakah kontribusi pertahun itu bisa dibayarkan sekaligus oleh investor kepada pemegang HPL (pemerintah daerah), sebelumnya terimakasih Pak

Leave a Reply