 |
| Pic By. fazook.com |
Perubahan/Peningkatan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah
Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik
Dasar Hukum:
Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 Tentang
Perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang
Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik.
Pembahasan Singkat:
Sebagaimana
yang kita ketahui bahwasanya hak-hak atas tanah yang dapat dibebani dengan hak
tanggungan ialah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, hak Guna Usaha, dan Hak Pakai.[1] Kemudian
berdasarkan ketentuan Pasal 18 ayat (1) huruf (d) Undang-Undang No. 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan
Dengan Tanah, menyatakan bahwa hapusnya hak tanggungan salah satunya
dikarenakan oleh hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
Kemudian,
pemberian hak milik atas tanah untuk rumah tinggal, sebagaimana yang diatur di
dalam KMNA/KBPN No. 9 Tahun 1997[2],
Jo. KMNA/KBPN No. 15 Tahun 1997[3],
KMNA/KBPN No. 1 Tahun 1998[4], KMNA/KBPN
No. 6 Tahun 1998[5],
dan KMNA/KBPN No. 2 Tahun 1998[6],
jika digambarkan secara umum, maka skemanya ialah, tanah negara untuk rumah
tinggal yang belum memiliki status hak, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan, dan
Hak Pakai, baik itu yang masih berlaku maupun tidak, di ajukan permohonan Hak
Milik oleh pemegangnya, kemudian berdasarkan permohonan tersebut, hak atas
tanah yang ada sebelumnya dihapus kemudian diberikan status sebagai Hak Milik
kepada pemohon Hak Milik atas tanah tersebut. Dengan skema seperti ini kemudian
dikaitkan dengan ketentuan Pasal 4 ayat (1, 2,dan 3) Jo. 18 ayat (1) huruf (d) UU No. 4 Tahun 1996 tersebut,
maka jika tanah Hak Guna Bangunan, dan tanah Hak Pakai yang masih berlaku
tersebut dibebankan dengan Hak Tanggungan, maka di saat perubahan Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai tersebut menjadi Hak Milik, secara otomatis Hak
Tanggungan yang ada pada tanah Hak Guna Bangunan atau tanah Hak Pakai tersebut
menjadi hapus karena Undang-Undang. Hal yang seperti ini tentu dapat merugikan
pihak kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan, namun di sisi lain, juga dapat
menghambat dan menghalangi hak dari pemberi Hak Tanggungan untuk mengubah
(meningkatkan) status tanah yang dimilikinya. Dengan alasan itulah sehingga diterbitkan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun
1998 ini.
Berdasarkan
PMNA/KBPN No. 5 Tahun 1998 ini, maka perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai
Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik
dapat dilakukan dengan cara permohonan tertulis dari pemegang Hak Guna Bangunan
Atau Hak Pakai tersebut disertai penyerahan sertipikat Hak Tanggungan yang
bersangkutan dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. Surat
permohonan itu juga berlaku sebagai pernyataan pelepasan Hak Guna Bangunan Atau
Hak Pakai atas tanah tersebut kemudian Kepala Kantor Pertanahan meberikan
kembali status sebagai Hak Milik kepada pemohon yang bersangkutan.
Kemudian
terkait dengan hak dari kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan, maka
prosedurnya dapat dilakukan melalui dua cara.[7]
yang pertama pemegang hak Tanggungan hanya memberikan persetujuan tertulis
untuk perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai atas tanah yang dibebani Hak
Tanggungan tersebut menjadi Hak Milik, kemudian setelah terbit sertipikat Hak
Milik, pemegang Hak Milik tersebut menyerahkan sertipikat Hak Milik tersebut
untuk dibebani Hak Tanggungan. Namun tentunya hal ini sangat rentan akan resiko
terkait dengan hal-hal yang tidak diharapkan oleh kreditur sehingga cara
seperti ini sangat jarang/tidak lazim dilakukan.
Kedua ialah
dengan cara pemegang Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai, ketika akan meminta
persetujuan pemegang Hak Tanggungan sebelum mengajukan permohonan perubahan Hak
Guna Bangunan Atau Hak Pakai menjadi hak milik,
maka terlebih dahulu pemohon perubahan hak memberikan jaminan kepada pemegang
Hak Tanggungan berupa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan[8]
atas tanah Hak Milik yang akan diperoleh oleh pemegang
Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai berdasarkan KMNA/KBPN
No. 9 Tahun 1997, Jo. KMNA/KBPN No. 15 Tahun 1997, dan KMNA/KBPN No. 1 Tahun
1998, atau KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998, atau KMNA/KBPN No. 2 Tahun 1998.
Sehingga ketika nantinya telah terbit Sertipikat Hak Milik atas nama pemohon
perubahan hak, maka pihak kreditor yang sebelumnya memegang Hak Tanggungan atas
tanah Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai yang telah hapus, berdasarkan Surat
Kuasa Pembebanan Hak Tanggungan tersebut, kreditor dapat langsung membuat Akta
Pemberian Hak Tanggungan atas tanah Hak Milik tersebut. Prosedur ini cukup aman
dan lazim digunakan di dalam dunia praktir, karena dapat mencegah
tindakan-tindakan yang tidak diinginkan terjadi.
Dengan berubahnya
status tanah yang sebelumnya Hak Guna Bangunan Atau
Hak Pakai menjadi Hak Milik, maka akan menguntungkan kedua belah pihak, yang
mana pihak Pemberi Hak tanggungan (pemegang Hak Milik atas tanah) mendapat
kepastian hukum akan status tanahnya yang lebih tinggi dari sebelumnya.
Demikian juga dengan kreditor yang tidak perlu khawatir lagi dengan jangka
waktu berlakunya Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai karena sudah berubah menjadi
Hak Milik, sehingga pelunasan utang oleh debitur dapat memberikan kepastian
hukum yang lebih baik.
Regards
Jun
[1]
Lihat
Pasal 4 ayat (1, 2,dan 3) Undang-Undang No. 4 Tahun
1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan
Dengan Tanah.
[2] KMNA/KBPN No. 9 Tahun 1997 Tentang Pemberian Hak Milik Atas
Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhana (RS).
[3] KMNA/KBPN No. 15 Tahun 1997 Tentang Perubahan Keputusan
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1997
Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan
Rumah Sederhana (RS).
[4] KMNA/KBPN No. 1 Tahun 1998 Tentang Perluasan Pemberian hak
Milik Atas Tanah Untuk RSS/RS Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997.
[5] KMNA/KBPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas
Tanah Untuk Rumah Tinggal.
[6] KMNA/KBPN No. 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas
Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Telah Dibeli Oleh Pegawai Negeri Dari
Pemerintah.
[7]
Lihat Pasal
3 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan Atau
Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi
Hak Milik.
[8]
Berdasarkan Pasal 3 ayat (2) PMNA/KBPN No.
5 Tahun 1998, maka Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan termasuk
golongan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dimaksud dalam Pasal 15
ayat (4) dan ayat (5) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Adapun bunyi Pasal
15 ayat (4) dan ayat (5) UU No. 4 Tahun 1996 ialah: (4) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan menge-nai hak atas tanah yang
belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.; (5) Ketentuan
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam hal Surat
Kuasa Membe-bankan Hak Tanggungan diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang
ditetapkan dalam peraturan perun-dang-undangan yang berlaku.
